간주임대료 계산 — 세금계산서 없이 임대인이 신고하는 부가세

상가를 빌려준 회사 경리라면 부가세 신고 때마다 한 번씩 막히는 칸이 있어요. 월세는 세금계산서를 끊었는데, 신고서에는 보증금이자라는 금액이 따로 들어가거든요. 세금계산서도 없는 돈에 왜 부가세가 붙는지부터 헷갈립니다.

간주임대료는 보증금 × 일수 × 3.1% ÷ 365로 계산하고, 그 금액의 10퍼센트를 임대인이 부가세로 신고해요. 세금계산서는 끊지 않고 부동산임대공급가액명세서에 적습니다. 보증금 1억원이면 2026년 2기 예정신고 기간(92일)의 간주임대료는 781,369원, 부가세는 78,136원이에요.

간주임대료는 뭔가요? 🏢

간주임대료는 상가·사무실 임대인이 받은 보증금을 이자가 붙는 돈으로 보고, 그 이자만큼을 임대료로 치는 금액이에요. 「간주(看做)」는 실제로는 아니지만 그렇다고 본다는 뜻입니다. 임대인은 이 금액에 대해서도 부가세를 신고해요.

근거는 부가가치세법 제29조 제10항 제1호입니다. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 공급가액을 대통령령에 따라 계산하도록 정해 두었어요. 시행령 제65조 제1항은 이를 「금전 외의 대가를 받는 것으로 보아」 계산한다고 적었습니다.

왜 이런 규정이 있을까요? 월세 100만원에 보증금 1천만원인 가게와, 월세 50만원에 보증금 1억원인 가게는 임대인이 얻는 이익이 비슷할 수 있어요. 보증금에 세금을 전혀 안 매기면 월세를 낮추고 보증금을 올리는 방식으로 부가세를 줄일 수 있게 됩니다.

주택 임대는 부가세 면세라서 간주임대료 부가세도 없어요. 이 글은 상가·사무실·공장처럼 부가세가 과세되는 임대를 기준으로 설명합니다. 그럼 실제로 얼마가 나오는지 계산해 볼게요.

간주임대료 계산은 어떻게 하나요? 🧮

간주임대료는 해당 기간의 보증금 × 과세대상 기간의 일수 × 정기예금 이자율 ÷ 365로 계산해요. 윤년이면 366으로 나눕니다. 시행령 제65조 제1항의 계산식이고, 이자율은 시행규칙 제47조가 1,000분의 31(3.1%) 로 정하고 있어요.

계산식의 세 칸을 하나씩 채우면 됩니다.

• 보증금: 그 기간에 실제로 받아 둔 보증금이에요. 기간 중에 바뀌면 날짜로 나눠 계산합니다(다음 절).
• 일수: 신고 대상 기간 중 임대한 날수예요. 기간 중간에 계약이 시작되면 시작일부터 셉니다.
• 이자율: 「해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재」 이자율이에요. 신고 기간이 끝나는 날 기준이라, 기간 중에 이자율이 바뀌면 끝나는 날의 이자율을 씁니다.

2026년 신고 기간별 일수는 이렇게 됩니다. 2026년은 윤년이 아니라 365로 나눠요.

표의 금액은 원 미만을 버린 값이에요. 법인은 예정신고 때 3개월분을 신고하고, 예정고지를 받은 개인 임대사업자는 확정신고 때 6개월분(181일 또는 184일) 을 한꺼번에 계산합니다.

계산 예시 — ㈜한빛빌딩이 1층 상가를 보증금 1억원, 월세 500만원에 빌려주고 있다고 해 볼게요. 2026년 2기 예정신고(7월 1일 ~ 9월 30일, 92일)의 간주임대료는 이렇습니다.

• 100,000,000원 × 92일 × 3.1% ÷ 365 = 781,369원(원 미만 버림)
• 부가세 = 781,369원 × 10% = 78,136원

월세 500만원은 세금계산서로 따로 신고하고, 이 78,136원이 보증금 몫으로 더해지는 부가세예요. 신고서 전체에서 이 금액이 납부세액으로 어떻게 합쳐지는지는 부가세 계산 방법 글에 정리해 뒀어요. 1년으로 보면 보증금 1억원당 간주임대료 310만원, 부가세 31만원입니다.

보증금이 중간에 바뀌면 어떻게 계산하나요? 📅

보증금이 바뀐 날을 기준으로 기간을 나눠서 각각 「보증금 × 일수」를 구한 뒤 더해요. 이 합계를 적수(積數, 금액에 날수를 곱해 쌓은 값)라고 부릅니다. 적수에 3.1%를 곱하고 365로 나누면 돼요.

같은 ㈜한빛빌딩이 8월 1일에 재계약하면서 보증금을 1억 5천만원으로 올렸다고 해 볼게요.

• 7월 1일 ~ 7월 31일(31일): 1억원 × 31일 = 31억원
• 8월 1일 ~ 9월 30일(61일): 1억 5천만원 × 61일 = 91억 5천만원
• 적수 합계 122억 5천만원 × 3.1% ÷ 365 = 1,040,410원, 부가세 104,041원

보증금이 바뀌는 경우는 재계약만 있는 게 아니에요. 경리 실무에서 자주 만나는 두 가지가 더 있습니다.

① 밀린 월세를 보증금에서 뺀 경우 — 시행령 제65조 제3항은 계약에 따라 보증금을 임대료에 충당(보증금으로 밀린 돈을 메우는 것)했다면 그 금액을 뺀 보증금으로 계산하라고 정해요. 9월 1일에 밀린 월세 1천만원을 보증금에서 뺐다면, 9월 1일부터는 보증금을 9천만원으로 보고 적수를 계산합니다.

이렇게 하면 2기 예정신고의 간주임대료가 781,369원에서 755,890원으로 줄어요. 줄어드는 기준이 충당한 날짜라서, 언제 얼마를 보증금에서 뺐는지 임차인과 주고받은 문서로 남겨 두는 게 중요합니다. 밀린 돈을 서로 맞비겨 정리하는 장부 처리는 상계처리 방법 글에서 따로 다뤘어요.

② 빌린 부동산을 다시 빌려준 경우(전대) — 시행령 제65조 제2항은 받은 보증금에서 내가 임차할 때 낸 보증금을 빼고 계산하도록 정해요. 다만 그 공간 일부를 직접 쓰고 있다면, 직접 쓰는 면적 비율만큼은 빼지 못합니다.

예를 들어 보증금 5천만원을 내고 빌린 사무실의 70퍼센트를 보증금 8천만원에 다시 빌려주고, 30퍼센트는 직접 쓴다고 해 볼게요. 뺄 수 있는 금액은 5천만원 × 70% = 3,500만원이라 계산 기준 보증금은 4,500만원이 됩니다.

간주임대료는 왜 세금계산서를 발급하지 않나요? 🧾

간주임대료는 세금계산서 발급 의무가 면제된 공급이에요. 부가가치세법 시행령 제71조 제1항 제6호가 「부동산 임대용역 중 제65조 제1항 및 제2항이 적용되는 부분」을 면제 대상으로 적어 두었습니다. 실제로 오간 돈이 아니라 계산으로 만든 금액이라서예요.

그래서 두 가지가 따라와요.

• 임대인: 세금계산서 없이 신고서의 「과세 - 기타(정규영수증 외 매출분)」 쪽 매출로 신고하고, 계산 근거는 부동산임대공급가액명세서로 냅니다.
• 임차인: 세금계산서를 못 받으니 이 부가세를 매입세액으로 공제받을 수 없어요. 월세분 세금계산서와는 처리가 완전히 다릅니다.

신고서 칸의 이름과 위치는 홈택스 화면 개편에 따라 바뀔 수 있어요. 세금계산서가 아닌 매출로 들어간다는 원칙만 기억해 두면 칸을 찾는 데 어렵지 않습니다.

그럼 이 부가세는 결국 누가 내는 걸까요? 여기서 분개가 갈려요.

간주임대료 부가세는 누가 내고, 분개는 어떻게 하나요? 📒

신고·납부 의무는 임대인에게 있어요. 다만 그 세금을 실제로 누가 부담할지는 임대차계약으로 정할 수 있습니다. 계약서에 「보증금에 대한 부가세는 임차인이 부담한다」는 문구가 있으면 임대인이 임차인에게 그 금액을 따로 받아요.

두 경우의 분개를 78,136원 예시로 나란히 보면 이렇습니다.

임대인이 부담하는 경우 — 임대인 장부에만 기록이 생겨요.

임차인이 부담하는 경우 — 임대인은 받은 돈을 예수금으로, 임차인은 비용으로 적어요.

임차인은 이 금액을 부가세대급금으로 잡으면 안 돼요. 공제받을 세금계산서가 없어서 결산 때 대급금 잔액이 남습니다(부가세대급금 잔액이 남는 이유 참고). 대신 법인세법 시행규칙 제11조 제2호가 「부동산 임차인이 부담한 전세금 및 임차보증금에 대한 매입세액」을 손금(세금 계산 때 비용으로 인정해 주는 것)으로 정하고 있어서, 비용 처리는 됩니다.

계약서에 부담 주체가 안 적혀 있으면, 신고·납부 의무자인 임대인이 그대로 떠안게 되기 쉬워요. 나중에 임차인에게 청구하려면 근거 문구가 있어야 다툼이 없습니다. 재계약 때 한 줄 넣어 두는 걸 권해요.

부동산임대공급가액명세서는 어떻게 쓰나요? 📝

부동산임대공급가액명세서는 임대한 부동산마다 월세·관리비·보증금과 간주임대료를 적는 서식이에요. 부가가치세법 제55조 제2항이 부동산임대업자에게 예정신고·확정신고 때 함께 내도록 정하고 있습니다.

명세서에 들어가는 내용은 크게 세 덩어리예요.

• 부동산 정보: 소재지, 층·호수, 면적
• 임차인별 계약 내용: 임차인 상호·사업자번호, 계약기간, 보증금, 월세, 관리비
• 계산 결과: 과세대상 기간 일수, 보증금이자(간주임대료), 월세 등 수입금액 합계

보증금이 없는 호실도 명세서에서 빼면 안 돼요. 명세서는 간주임대료 계산표이기도 하지만, 그 부동산의 임대 수입금액 전체를 신고하는 서류이기 때문이에요.

가산세도 여기서 생깁니다. 법 제60조 제8항은 명세서를 내지 않거나 수입금액을 사실과 다르게 적으면 그 수입금액의 1퍼센트를 가산세로 붙여요. 부가세의 1퍼센트가 아니라 수입금액의 1퍼센트라서, 월세가 큰 건물일수록 금액이 커집니다.

다만 시행령 제90조 제1항은 예정신고 때는 법 제60조의 가산세 규정을 적용하지 않는다고 정해요. 가산세는 확정신고 단계에서 따지니, 예정신고 뒤에 틀린 곳을 찾았다면 확정신고 전에 바로잡는 것이 가장 쌉니다. 확정신고까지 끝난 뒤라면 수정신고·경정청구 절차로 고쳐요.

부가세·법인세·소득세 간주임대료는 뭐가 다른가요? ⚖️

「간주임대료」라는 이름은 같지만 세금이 셋이고, 대상과 빼는 항목이 다 달라요. 경리 담당자가 헷갈리는 이유는 대부분 검색 결과에 주택 임대 소득세 이야기가 섞여 나오기 때문입니다.

가장 큰 차이는 부가세만 거의 아무것도 빼지 않는다는 점이에요. 법인세·소득세 계산식은 건물 건설비 상당액과 보증금으로 번 이자·배당을 빼 주고, 결과가 0보다 작으면 없는 것으로 봅니다. 부가세는 보증금 전액에 곧바로 이자율을 곱해요.

그래서 일반 법인 경리는 부가세 간주임대료는 매번 신고하고, 법인세 간주익금은 회사가 두 조건(차입금 과다, 임대업 주업)을 모두 충족하는지부터 확인하면 됩니다. 조세특례제한법 시행령 제132조 제3항은 주업 여부를 사업연도 종료일 현재 임대사업에 쓰는 자산이 자산총액의 50퍼센트 이상인지로 판단해요.

이번 신고 전에 확인할 것 ✅

10월 2기 예정신고를 앞두고 있다면 이 순서로 보면 돼요. 신고 기간과 전체 절차는 부가가치세 신고기간·방법 글에 있습니다.

1. 임대 중인 부동산·호실 목록을 뽑고, 보증금이 없는 호실까지 명세서에 모두 넣는다.
2. 7월 1일 ~ 9월 30일 사이 보증금이 바뀐 날(재계약·증액·충당)을 찾아 기간을 나눈다.
3. 일수는 첫날과 마지막 날을 포함해 세고, 이자율은 3.1%를 쓴다.
4. 전대한 부동산이 있으면 내가 낸 보증금과 직접 쓰는 면적 비율을 확인한다.
5. 임대차계약서에서 간주임대료 부가세 부담 주체 문구를 확인하고, 임차인 부담이면 청구서를 따로 보낸다.

간주임대료는 한 번 계산해 두면 다음 신고에도 거의 그대로 쓰여요. 결국 매번 달라지는 건 보증금이 움직인 날짜뿐이라, 밀린 월세를 보증금으로 메운 날을 놓치지 않는 게 핵심입니다.

청구스는 청구서 발행·입금 확인·연체 알림·회수를 한 흐름으로 자동화하는 B2B 매출채권·미수금 관리 SaaS입니다. 매달 같은 금액이 오가는 임대료처럼, 받을 날이 정해진 돈부터 제때 들어오게 만드는 쪽에 초점을 둬요.

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자주 묻는 질문

간주임대료가 뭔가요?

상가·사무실을 빌려주고 받은 보증금을 은행에 넣어 뒀다면 받았을 이자만큼을 임대료로 보고 부가세를 매기는 금액이에요. 부가가치세법 제29조 제10항 제1호와 시행령 제65조가 근거입니다.

2026년 간주임대료 이자율은 몇 퍼센트인가요?

3.1퍼센트예요. 부가가치세법 시행규칙 제47조가 계약기간 1년 정기예금 이자율을 1,000분의 31로 정하고 있고, 2025년 3월 21일 개정 이후 바뀌지 않았어요.

간주임대료도 세금계산서를 발급해야 하나요?

발급하지 않아요. 부가가치세법 시행령 제71조 제1항 제6호가 간주임대료 부분을 세금계산서 발급 의무 면제 대상으로 정하고 있어요. 임대인은 부동산임대공급가액명세서로 신고합니다.

간주임대료 부가세는 임대인과 임차인 중 누가 내나요?

신고·납부는 임대인이 해요. 실제 부담을 누가 할지는 계약으로 정할 수 있고, 임차인이 부담했다면 세금계산서가 없어 매입세액공제는 못 받지만 법인세법 시행규칙 제11조 제2호에 따라 손금으로 인정됩니다.

보증금이 중간에 바뀌면 어떻게 계산하나요?

바뀐 날을 기준으로 기간을 나눠 각각 보증금 × 일수를 구해 더해요. 계약에 따라 밀린 월세를 보증금에서 뺐다면 시행령 제65조 제3항에 따라 뺀 금액을 제외한 보증금으로 계산합니다.

부동산임대공급가액명세서를 안 내면 가산세가 있나요?

있어요. 부가가치세법 제60조 제8항에 따라 제출하지 않은 부분이나 사실과 다르게 적은 부분의 수입금액에 1퍼센트가 붙어요. 세액이 아니라 수입금액 기준이라는 점을 주의하세요.

법인세에도 간주임대료가 있나요?

있지만 모든 법인에 해당하지는 않아요. 조세특례제한법 제138조는 차입금이 자기자본의 2배를 넘고 부동산임대업이 주업인 영리내국법인에만 보증금 간주익금을 매깁니다.

출처

1. 부가가치세법 제29조 제10항 — 부동산 임대용역의 공급가액
2. 부가가치세법 시행령 제65조 — 부동산 임대용역의 공급가액 계산(간주임대료 계산식·전대·충당)
3. 부가가치세법 시행규칙 제47조 — 정기예금 이자율(1,000분의 31)
4. 부가가치세법 시행령 제71조 제1항 제6호 — 세금계산서 발급의무 면제
5. 부가가치세법 제55조 제2항 — 부동산임대공급가액명세서 제출
6. 부가가치세법 제60조 제8항 — 명세서 미제출·불성실 가산세 1%
7. 법인세법 시행규칙 제11조 제2호 — 임차인이 부담한 보증금 매입세액의 손금산입
8. 조세특례제한법 제138조·시행령 제132조 — 임대보증금 등의 간주익금
9. 소득세법 제25조 제1항·시행령 제53조 — 총수입금액 계산의 특례(개인 간주임대료)

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